Как правильно заключить договор на покупку квартиры в новостройке?
Определившись с компанией-продавцом и квартирой, потенциальный покупатель приезжает в офис организации для заключения договора. Покупка квартиры в строящемся доме может оформляться как участие в долевом строительстве, инвестиционный вклад, паевой взнос, вступление в товарищество или кооператив, переуступка прав требования. К сожалению, на практике часто практикуются «серые схемы» - с использованием векселей и по предварительной оплате.
Оформление договора с использованием векселей.
При оформлении договора с использованием векселей организация продает покупателю вексель на сумму, равную стоимости выбранной квартиры. Когда подходит срок погашения векселя, продавец обменивает ценную бумагу на квартиру. Такая схема крайне ненадежна: указывается лишь стоимость векселя, срок погашения, кому и кем он выдан. Юридически к выбранной квартире этот документ отношения не имеет, то есть компания может просто выплатить деньги, и обязать ее предоставить квартиру нет возможности.
Оформление договора по предварительной оплате.
По схеме предварительной оплаты с покупателем квартиры заключается предварительный договор и производится 100% предоплата.По окончании строительства жилого дома организация оформляет квартиру на себя, затем передает ее покупателю по договору купли-продажи недвижимости. Схема предварительной оплаты, как и вексельная, не дает потенциальному покупателю гарантий на получение выбранной и оплаченной квартиры.
Перед тем, как подписать договор и отдать деньги необходимо убедиться в наличии у компании-продавца основного пакета правоустанавливающих документов, в который входят: — постановление местных органов власти, — инвестконтракт, — государственная регистрация права собственности или аренды земельного участка, — протокол предварительного распределения квартир, — разрешение на строительство жилого дома, — договоры о привлечении финансовых средств.
В зависимости от конкретной ситуации, структура и содержание договора может варьироваться. Все условия договора можно разделить на три группы: существенные, дополнительные и случайные.
Существенные условия договора.
К существенным относят условия, которые необходимы и достаточны для заключения договора. Существенными условиями договора являются: правовой статус договора, предмет договора, участники договорных отношений, цена, время, место и способ исполнения, права и обязанности сторон. Если в предлагаемом договоре отсутствует хотя бы одно существенное условие, то такой документ не имеет юридической силы.
Как не стать жертвой мошенничества при покупре квартиры в новостройке?
Чтобы не стать жертвой мошенничества, не доверяйте деньги организации, цены на квартиры в которой существенно ниже, чем у других продавцов.
Тревожные сигналы – отсутствие точного адреса и параметров приобретаемой квартиры, низкий процент при покупке квартиры в рассрочку, предложение внести первоначальный платеж без договора и кассового чека и т.п. Если еще при этом компания-продавец совершенно новая, настаивает на расчетах только наличными, а на вопрос о количестве домов, построенных с ее участием, никто не дает прямого ответа то лучше обратиться к другому застройщику или компании-продавцу.
Поддавшись соблазну обещаемой выгоды, вы можете передать свои деньги компании-однодневке, организаторы которой исчезнут, объявят о банкротстве или оформят фиктивное правопреемство своей организации, продав несуществующие квартиры десяткам доверчивых клиентов.
Если у покупателя возникают сомнения в надежности застройщика или компании-продавца, то он имеет право ознакомиться с ее учредительными документами: свидетельством о госрегистрации, уставом, учредительным договором.
Мошенничество после завершения строительства и сдачи дома.
Когда строительство дома завершено, выполнены все инженерные работы и благоустройство и озеленение прилегающей территории, дом подлежит сдаче Государственной приемочной комиссии. На этом этапе недобросовестные продавцы находят много способов заставить покупателя выплачивать суммы, не предусмотренные в договоре. Излюбленный повод заставить покупателя раскошелиться – обмеры БТИ.
В тексте договора указывается проектная площадь квартиры и дополнительно обговаривается, что при отклонении фактической площади готовой квартиры в большую или меньшую сторону, стороны производят дополнительные взаиморасчеты.
В результате «договоренностей» с сотрудниками БТИ площади всех квартир оказываются на 2-3% больше проектной, в результате доплачивать приходится только покупателям. Иногда взаиморасчетов с БТИ не производятся, в этом случае может оказаться, что фактическая площадь квартиры на те же 2-3% меньше оплаченной проектной. Могут потребовать деньги за согласование электромонтажного внутриквартирного проекта и подсоединения к этажному щиту.
Незаконным является взимание платы за нотариальное заверение договора – договор долевого участия, инвестирования, переуступки прав не требует заверения нотариуса. Банк, в котором открыт счет продавца, не должен взимать комиссию за начисление средств, поскольку расходы на опреационно-кассовое обслуживание несет сама организация. Предприимчивые сотрудники организации-продавца могут начислить квартплату с даты сдачи дома Госкомиссии. Это также является нарушением закона, поскольку квартплата и оплата услуг по охране и уборке дома и его территории начисляются только со дня подписания договора с эксплуатирующей организацией, не раньше.
Иногда в текст договора включают требование по окончании строительства вступить в Товарищество Собственников Жилья и на этом основании требуют выплаты вступительных и членских взносов. Покупатели квартир становятся членами образованного ТСЖ только по собственному желанию и только после регистрации прав собственности.
После завершения строительства и сдачи дома государственной приемочной комиссии покупателю нужно приехать в офис компании, с которой был заключен договор, и подписать Акт приемки-передачи квартиры. Для оформление квартиры в новостройке в собственность необходимо подготовит следующий пакет документов:
— оригинал договора и все дополнительные соглашения к нему;
— акт об оплате и закрытии всех финансовых отношений между покупателем и продавцом;
— акт приема-передачи квартиры;
— договор об уступке прав (если имеет место);
— документы БТИ;
– экспликация и поэтажный план;
— ксерокопию протокола о распределения квартир между инвесторами;
— ксерокопия разрешения на ввод дома в эксплуатацию;
— паспорт и ксерокопии всех его страниц;
— квитанция об оплате госпошлины.
Если подлинность документов вызывает сомнение, то регистратор может обратиться в правоохранительные органы и иные учреждения для проведения соответствующей проверки. Отказать в регистрации прав могут только в случаях, предусмотренных в ст. 20 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в таком случае обладатель квартиры может обжаловать отказ в суде Подтверждением права собственности является выдача свидетельства. С этого момента вы являетесь полноправным собственником квартиры в новом доме и можете владеть, пользоваться и распоряжаться ей по своему усмотрению.
Покупка недвижимости в ипотеку
Покупка недвижимости – это серьезный шаг, особенно покупка квартиры в ипотеку, так как обязательства по выплате ипотечного кредита растягиваются, как минимум, на 10 лет или больше.
Решение банка выдать кредит это только начало всей истории. Если найденный клиентом вариант в чем-то не устроит кредитную организацию, то дальше дело не пойдет.
Время, выделяемое на покупку квартиры по ипотеке, ограничено жесткими рамками. В отдельных случаях это приводит к тому, что часть необходимых документов устаревает, и их приходится собирать по-новому. Именно поэтому так важно знать, какой, согласно критериям кредитной организации, должна быть ипотечная квартира.
Какая квартира подходит для оформления ипотечного кредита.
Банк занимается только финансированием и именно это определяет требования к приобретаемому по ипотеке жилью. Оно должно быть ликвидным имуществом, то есть объектом, который реализуется на рынке в приемлемые сроки и без значительных потерь в стоимости. Это главное требование, но трактоваться в каждом случае может по-разному.
Сегодня банками предлагается более 30 программ ипотечного кредитования. При оформлении заявки выбирается одна из схем, наиболее подходящая конкретному клиенту. На вторичном рынке можно купить квартиру под залог либо уже имеющейся недвижимости, либо приобретаемого жилья. Требования к квартире как к залогу в том и другом случаях несколько разнятся. Но все банки, работающие по программе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) либо предлагающие собственные ипотечные продукты, ориентируются в своих требованиях на Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Когда в залог оформляется приобретаемое жилое помещение, оно должно в соответствии с данным законом принадлежать на праве собственности продавцу, иметь отдельные от других квартир или домов кухню и санузел. Комната в коммуналке, даже приватизированная и оформленная в собственность по всем правилам, ни в одном банке в залог не принимается. И именно по «сантехнической» причине: как помещение, не имеющее отдельного санузла и кухни, то есть не обособленное в полной мере. Исключение составляет приобретаемая целиком коммунальная квартира. Кроме того, жилье должно быть подключено к электрическим сетям, паровым или газовым системам отопления, обеспечено горячей и холодной водой в ванной комнате и на кухне. Некоторые кредитные организации допускают отсутствие в приобретаемой квартире сантехники и внутренней отделки, так как сейчас сегодня часто покупатели приобретают новое жилье без отделки.
Если в качестве залога выступает уже имеющаяся недвижимость, то необходимо учитывать ряд юридических тонкостей. «Старое» жилье должно принадлежать заемщику на праве частной или общей совместной собственности (несовершеннолетние дети не могут входить в состав собственников). Передача в залог квартиры, в которой проживают или зарегистрированы находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства (статьи 37 и 38 Гражданского кодекса РФ).
Многие банки не предоставляют ипотечных кредитов под залог жилых помещений в многоквартирных домах барачного или гостиничного типа; общежитиях; зданиях, построенных ранее 1957 года и этажностью ниже 6 этажей. Причина все та же — низкая ликвидность подобных объектов. А в случае общежитий — статус этих зданий. Согласно статье 74 Федерального закона № 102-ФЗ ипотека жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.
Для всех кредитных организаций стандарты одни.
Выбранное заемщиком для покупки жилье (независимо от того, идет оно в залог или нет) также должно отвечать определенным требованиям. Они, в сущности, стандартны для всех кредитных организаций, которые руководствуются уже упоминавшимся Законом «Об ипотеке». Самое главное: здание, в котором расположена выбранная заемщиком квартира, не должно находиться в аварийном состоянии. Поскольку, если в период выплаты кредита с этим домом что-то случится, ущерб понесет не только покупатель. Существуют штрафные санкции Центробанка, применяемые к кредитным организациям в том случае, если они закрыли глаза на ветхость строения и допустили подобный прокол в своей работе. По этой же причине предъявляются достаточно жесткие требования к разделяющим этажи конструкциям: здание должно иметь металлические, железобетонные или смешанные перекрытия. Если перекрытия в облюбованном доме деревянные, что часто встречается в старом жилом фонде, необходимо получить заключение строительной экспертизы.
Также большинство банков не принимает блочные пятиэтажные хрущевки и квартиры в домах постройки XIX века без капитального ремонта в качестве залога. Проблема пятиэтажек состоит не только в плохом состоянии коммуникаций и неудобной планировке, а в том, что будущее хрущевок слишком неопределенно. Многие банки почему-то причисляют к хрущевкам все панельные и блочные дома ниже 6 этажей вне зависимости от метража жилища. А квартиры в кирпичных пятиэтажках, даже с кухней в 5 кв. м, пользуются гораздо большим доверием.
Каждый банк решает самостоятельно.
Послабление для хрущевок и зданий старого жилого фонда предусмотрено городской программой АИЖК. Стандарты Агентства разрешают кредитовать под залог самого разного жилья любого года постройки с двумя условиями: оно должно быть отдельным (то есть обладать всеми сантехническими коммуникациями) и находиться не в аварийном здании. Сегодня банки достаточно часто сталкиваются с ситуацией, когда заемщику нужны средства, например, на покупку жилья в старом фонде исторического центра, квартиры в домах дореволюционной постройки, как правило, без капитального ремонта и с деревянными перекрытиями пользуются устойчивым спросом. Каждый банк решает сам, кредитовать ли приобретение жилья в подобных зданиях, предпочитая индивидуальный подход в том или ином случае.
Банки, в основном, кредитуют покупку жилья в домах постройки начала ХХ века после капремонта либо при наличии справки соответствующих инстанций о том, что он не понадобится в ближайшее время. Иногда необходимо также подтверждение, что само здание не подлежит сносу в период выплаты кредита. Такие документы можно получить в проектно-инвентаризационном бюро или районной администрации. Для одобрения сомнительного, с точки зрения банка, объекта может потребоваться дополнительное заключение строительной экспертизы.
Отдельное слово о сооружениях, отнесенных к памятникам архитектуры. Если заемщик выбрал квартиру в доме-памятнике, безусловно, потребуется справка из КГИОПа о том, что приобретаемый объект не содержит предметов охраны. В противном случае заемщик будет иметь определенные обязательства перед государством по сохранению элементов культурного наследия.
Риэлтор - это экономия времени и грамотно составленный договор.
Агентства недвижимости не являются необходимым звеном при выборе жилья, заемщик самостоятельно может найти квартиру. Однако банк дает на поиск подходящей квартиры от 90 до 120 дней, после чего документы, подтверждающие платежеспособность клиента, устаревают. Поэтому банками приветствуется сотрудничество клиента с агентствами недвижимости. Многие кредитные организации стали практиковать ипотечные программы, реализуемые совместно с риэлтерами, которые уже знают требования конкретного банка и могут в самые короткие сроки найти нужный вариант.
В функции агентства входят: поиск квартиры или иного жилья в соответствии, как с пожеланиями заемщика, так и с требованиями банка, а также сбор необходимых бумаг. Риэлтер предоставляет документы по квартире в банк работнику кредитного отдела, обговаривает параметры сделки (планируемые даты нотариата, снятия с регистрационного учета продавцов, порядок расчетов и т. п.). Перед проведением сделки организует по согласованию с банком встречу всех сторон, на которой оговариваются окончательные сроки и параметры ипотечной покупки. Убедиться в юридической чистоте приобретаемого жилья особенно важно, когда объект выбирается на вторичном рынке. Вряд ли кого-то обрадует появление законных владельцев после нескольких лет выплат по кредиту.
Эффект от сотрудничества с профессиональными агентствами — грамотно заключенный договор с продавцом, минимум временных затрат и походов по инстанциям для заемщика, безопасные взаиморасчеты, «чистый» объект. В результате соответствующая пожеланиям клиента и требованиям банка квартира может быть подобрана в течение месяца, а иногда и быстрее.
Основные требования к квартире.
Требования к квартире как к предмету залога со стороны банков, работающих по городской программе ипотечного кредитования.
Жилое помещение (квартира), на которое в установленном законом порядке оформлено право собственности, должно отвечать следующим критериям:
- являться обособленным помещением;
- находиться в административной черте города;
- служить для проживания (не допускается коммерческое (промышленное) использование жилого помещения);
- иметь необходимые коммуникации — водоснабжение, систему отопления и канализации, электрическую систему;
- располагаться в здании, которое находится в неаварийном состоянии, не состоит в плане на капитальный ремонт и реконструкцию с расселением;
- быть свободным от ограничений и обременений прав на него.
Если покупатель работает через риэлтера, то с момента одобрения его заявки на кредитном комитете банка до момента приобретения жилья по статистике проходит месяц. Приобретаемая в кредит квартира находится в собственности клиента с момента государственной регистрации договора купли-продажи и в залоге у банка до полного погашения заемщиком полученного кредита.
Несовершеннолетние дети и сделки с жильем
Если права ребенка были нарушены, то такую сделку можно оспаривать даже через десять лет, сделать это может и сам ребенок.
Присутствие несовершеннолетних детей в сделке с недвижимостью требует повышенного внимания не только от покупателя, но и от продавца. Поэтому если принято решение не только приобрести, но и продать жилье, в котором прописан несовершеннолетний ребенок, юристы советуют быть предельно предусмотрительным и предвидеть множество неприятных ситуаций, которые могут возникнуть в будущем.
Нужно помнить, что любую подобную сделку можно осуществить лишь с разрешения органов опеки и попечительства: только они имеют право разрешить или отказать в купле-продаже. Как объясняют юристы, органы опеки в сфере недвижимости в основном занимаются вопросами приватизации и купли-продажи. Так, ребенок до 18 лет должен непременно участвовать в приватизации квартиры по месту своей постоянной регистрации. По этой причине некоторые «юридически подкованные» граждане перед приватизацией своей муниципальной квартиры снимают своего ребенка с регистрации и «прописывают» его, например, к своим родственникам. В этом случае приватизация пройдет уже без участия несовершеннолетнего ребенка. Но при этом Росреестр запрашивает дополнительные данные по квартире, если сделка вдруг проводится без участия ребенка. Так что разрешение может быть получено, только если ребенок уже имеет свою собственность (или долю) или же прописан в другой квартире, в приватизации которой он может поучаствовать.
Кроме того, органы опеки и попечительства выдают разрешение и в случае, если ребенок является одним из сособственников жилья. Но есть нюанс – если несовершеннолетний всего лишь зарегистрирован в квартире, то подобное разрешение не требуется, и проблема обеспечить ребенка реальным местом проживания ложится на плечи его родителей.
На самом деле государство старается защитить права несовершеннолетнего ребенка законным путем, начиная все с той же приватизации. Так, если на момент приватизации ребенок зарегистрирован на данной жилплощади, то он должен в обязательном порядке принять участие в безвозмездной передаче квартиры в собственность. К примеру, взрослые могут написать отказ в приватизации, но вот ребенок обязан в ней участвовать. Часто родители не регистрируют своего ребенка перед приватизацией, чтобы потом в будущем без проблем продать квартиру.
Обычно проблем с выдачей разрешения со стороны органов опеки не возникает, если после сделки у ребенка улучшаются жилищные условия: приобретается квартира большей площади или коттедж, у него появляется собственная комната и т.п. В этом случае чиновники рассматривают вопрос продажи квартиры родителями ребенка параллельно с вопросом покупки нового, улучшенного жилья, ими будет проводиться экспертиза документов, на основе которых и будет впоследствии выдано разрешение.
А вот если у членов органов опеки возникают вопросы, то в этом случае решение принимается коллегиально. Конечно же, органы попечительства смотрят, чтобы новая квартира была не хуже продаваемой, но, конечно, существует индивидуальный подход. К примеру, бывали ситуации, когда родители были вынуждены продать большую квартиру и поменять ее на меньшую, так как были нужны деньги на операцию ребенку. Конечно же, в этом случае органы опеки пошли навстречу. Но в этом случае нужно было предоставить весь пакет документов и справок.
Кроме того, органы опеки также поддержали продавцов-родителей, которые из городской квартиры собирались переехать в деревню, так как у ребенка была бронхиальная астма. И, как объясняют юристы, такие разрешения выдаются в течение месяца.
По всем правилам в новом жилье количество квадратных метров должно соответствовать старой квартире или же быть большим. Но и в этом случае органы опеки должны разбираться с каждым случаем индивидуально, и иногда они идут на компромисс.
Кроме того, говорят специалисты, органы опеки очень не любят, когда берут ипотеку под залог квартиры, одним из собственников которой является несовершеннолетний ребенок. Все дело в недобросовестных застройщиках: ведь случаев, когда обманутые дольщики брали кредит, продавали свои квартиры, вкладывали все деньги в строящееся жилье, а в результате оставались ни с чем, великое множество.
Исходя из всего вышесказанного, если вы покупаете или продаете квартиру, и в сделке участвует несовершеннолетний ребенок, нужно быть втройне внимательным и просчитать все варианты, исключив любую возможность оспаривания документа через суд в будущем. Юристы должны проверить все документы и убедиться, что права детей ни в коем случае не будут нарушены. Это касается вашего спокойствия: ведь если вдруг права ребенка были нарушены, то такую сделку можно оспаривать даже через десять лет, к примеру, этой тяжбой могут заняться родственники ребенка или же сам ребенок, пусть уже и совершеннолетний, вдруг узнавший о нарушении своих прав.
Сомнительные сделки с покупкой квартиры – как их избежать
Так, если вы собираетесь купить квартиру с зарегистрированным в ней жильцом, лучше сразу отказаться от подобной сделки. Но это, как пишет портал realto.ru, касается лиц, зарегистрированных в жилом помещении и когда-то отказавшихся от его приватизации. Дело в том, объясняют юристы, что у таких жильцов есть право пожизненного пользования квартирой. Кроме того, если бывший владелец недвижимости написал завещание и указал в нем лиц, которые имеют право пользоваться данным жилым помещением после его смерти, то их невозможно выселить ни новым покупателям, ни наследникам. Приобретатель квартиры, в которой есть такой «проживающий», в результате станет просто формально собственником квартиры, но жить ему придется с посторонним лицом в качестве соседа.
То есть получается, на бумаге вы можете быть владельцем, а в реальности просто номинально собственником, и никакой суд не вправе выселить такого жильца из квартиры. Поэтому нужно добиться, чтобы подобные «проживающие» выписались и освободили жилое помещение до подписания документа купли-продажи. Если же они почему-то сопротивляются, то подобную сделку лучше отменить сразу.
Следующий опасный вариант сделки - это сделка по доверенности. Данный вид довольно распространен, но нужно сразу насторожиться, если квартира продается по доверенности, а собственник жилого помещения не выходит на личный контакт или постоянно в отсутствии, ссылаясь на занятость. К подобным вариантам нужно подходить очень осторожно и сразу отказаться от сделки или же проверить все документы с особой тщательностью. Нужно помнить, что выданная собственником доверенность имеет временные ограничения: она имеет или сроки своего действия, или же может быть отменена продавцом у нотариуса. Самое парадоксальное, что никто – ни покупатель, ни даже Росреестр могут не знать об ее отмене. А это означает, что потом заключенный договор купли-продажи может быть легко оспорен.
И второй случай, когда владелец жилья не выходит на связь, может означать, что он или вообще не в курсе продажи его квартиры, либо недееспособен или ограниченно дееспособен, или его вообще нет в живых. Согласитесь, все варианты для заключения сделки неприемлемы. Но если вы все же решились на подобную сделку, то нужно тщательнейшим образом проверить все документы, подлинность выписанных доверенностей, а также затребовать справку из психоневрологического и наркологического диспансеров по месту регистрации продавца о том, не состоит ли последний на учете.
И еще один опасный, хотя на первый взгляд вроде бы безобидный вариант - незаконная перепланировка. Конечно, эта проблема при купле-продаже не настолько критична, как вышеописанные. Но все же подобная «предыстория» квартиры может попортить новому собственнику немало нервов, а также и денег. В исключительном случае можно даже потерять квартиру. Поэтому сразу при осмотре жилья нужно поинтересоваться, не проводилась ли перепланировка помещения и если да, была ли она законно оформлена. Фактически проверить наличие незаконной перепланировки довольно просто — следует внимательно изучить документы БТИ на недвижимость и сравнить реальные элементы квартиры с нанесенными на плане. Если имеются серьезные расхождения, от покупки лучше воздержаться.
Приобретение квартиры в рассрочку.
В 1998 году начал действовать закон об ипотеке. Но ипотечный кредит не единственный способ приобретения жилья без полной суммы стоимости недвижимости. Палочкой-выручалочкой для покупателей жилья иногда становится альтернатива ипотеке – рассрочка, позволяющая стать владельцем квартиры в новостройке тогда, когда денег нет, но есть надежда получить недостающие средства в достаточно короткий срок. Однако, как и во всем, в рассрочке есть свои нюансы. В этой статье представляем семь советов, которые позволят вам узнать о юридических тонкостях покупки квартиры в рассрочку и избежать неприятных сюрпризов.
Не откладывая в долгий ящик.
Сегодня на первичном рынке жилья существует несколько способов покупки квартиры. Первый и самый простой – это единовременная 100% оплата квартиры, второй – взять ипотечный кредит и третий – воспользоваться рассрочкой. Покупая квартиру в рассрочку, покупатель вносит первоначальный взнос, а остальную сумму выплачивает равными долями ежемесячно или в соответствии с установленным графиком платежей. При этом рассрочка может предоставляться на срок по договоренности, но обычно не более чем на год, так что ежемесячные платежи по ней довольно крупные. Кроме того, первоначальный взнос может достигать 50%, а в некоторых случаях и больше от стоимости квартиры.
Конечно, такие условия подходят далеко не всем покупателям - рассрочка удобна тем, кто рассчитывает на стабильный высокий доход или планирует приобрести квартиру с помощью продажи уже имеющейся недвижимости, особенно если жилье приобретается в строящемся доме, ведь именно на этапе строительства происходит максимальное удорожание стоимости квадратного метра.
Как говорят игроки рынка недвижимости, в сравнении с ипотекой переплата по рассрочке минимальна, ведь она предоставляется всего на несколько месяцев, а ставка по рассрочке составляет, как правило, всего 1% в месяц. Иногда рассрочка может быть и беспроцентной.
Кроме того, при покупке квартиры в рассрочку отсутствуют дополнительные платежи, в том числе на страхование жизни, комиссии банку.
И наконец, для получения рассрочки покупателю не приходится собирать какие-либо документы, подтверждающие его платежеспособность – нужен только паспорт.
Однако, несмотря на все очевидные плюсы, и в рассрочке, естественно, есть и свои нюансы, которые стоит учитывать покупателю.
Варианты на выбор.
Прежде всего, покупателю, который хочет приобрести квартиру в рассрочку, необходимо определиться с тем, какая именно рассрочка ему подходит.
Практически все застройщики предлагают два варианта. Первый – это краткосрочная рассрочка на 3-6 месяцев, которая чаще всего бывает беспроцентной. Второй вариант – это рассрочка, которая оформляется на длительный срок - от 12 месяцев и более, то есть долгосрочная. В этом случае рассрочка будет процентной, средняя ставка составляет до 12% годовых.
Первоначальный взнос, по словам эксперта, будет составлять в зависимости от варианта от 20% до 50% - чаще всего низкий первоначальный взнос устанавливается при долгосрочной рассрочке, а высокий при краткосрочной, но некоторые застройщики готовы и при краткосрочной рассрочке принять от клиента первоначальный взнос в размере 20-30%.
Проверять и перепроверять.
После того как покупатель определился с выбором подходящего варианта рассрочки, провел переговоры с менеджером отдела продаж и согласовал условия рассрочки с застройщиком, наступает этап оформления документов. Здесь покупателю стоит быть очень внимательным и дотошным, тщательно все проверять и перепроверять, как в принципе и при любой сделке с жильем.
По словам собеседников агентства, есть разные варианты покупки квартиры в рассрочку – заключение договора купли-продажи, договора участия в долевом строительстве (ДДУ), а также предварительного договора купли-продажи.
В договоре купли-продажи с условием о рассрочке обязательно указываются характеристики продаваемой квартиры: адрес, площадь, состояние квартиры на момент продажи. Также в договоре определяется график оплаты в рассрочку, то есть, в каком порядке производится рассрочка платежа.
Со стороны покупателя необходимо предоставить паспорт. Продавец же, если это физическое лицо, должен представить, помимо паспорта, свидетельство о государственной регистрации права собственности на продаваемую квартиру, паспорт БТИ, а также выписку из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним с подтверждением того, что квартира не обременена правами третьих лиц, не находится в залоге или под арестом. В случае если продавец состоит в браке, и квартира является общим имуществом супругов, то сделка по отчуждению квартиры проводится только при наличии нотариального согласия супруга.
Если покупается готовая квартира, то необходимо обратить внимание на то, проводилась ли перепланировка жилого помещения и была ли она узаконена в соответствующих органах.
Если квартира по договору купли-продажи покупается у юридического лица, покупателю необходимо внимательно изучить организацию, с которой заключается договор. Необходимо выяснить историю организации за все время существования на рынке недвижимости, стаж работы, обратить внимание на имидж организации, реализованные проекты, на то, какие объекты уже сданы в эксплуатацию.
Рассрочка также может быть и при покупке квартиры по договору долевого участия в строительстве. В этом случае застройщик, согласно нормам Федерального закона № 214, обязан предоставить покупателю для ознакомления свои учредительные документы, в том числе свидетельство о государственной регистрации, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, отчетность о финансово-хозяйственной деятельности, утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы и счета за три последних года работы, а также аудиторское заключение за последний год работы.
Кроме того, застройщик должен предоставить покупателю всю информацию об объекте недвижимости - полный строительный адрес (секция, подъезд, расположение на этаже), площадь, метраж, наличие лоджии, балкона. Также он обязан сообщить срок передачи объекта участнику долевого строительства, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства, ссылку на проектную декларацию и разрешение на строительство.
При покупке квартиры в рассрочку по договору долевого участия, обычно составляется приложение, которое является неотъемлемой частью договора, где указываются размер первоначального взноса, срок, на который дается возможность рассрочки, периодичность и способы внесения платежей.
На определенном этапе "жизни" новостройки - после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию – застройщик уже не имеет права продавать квартиры по договору долевого участия и переходит на предварительный договор купли-продажи. Но если застройщик предлагает оформить предварительный договор купли-продажи, когда строительство еще не начато или дом уже готов, но не введен в эксплуатацию, то такие продажи являются незаконными, и от сделки в данном случае лучше отказаться.
Фактически предварительный договор купли-продажи представляет собой лишь "обещание" заключить с покупателем основной договор - договор купли-продажи жилья. Однако, на практике, компания может взять и деньги в рамках предварительного договора, завуалировав данную оплату как некий обеспечительный платеж. Юрист обращает внимание, что предварительный договор должен заключаться в той же форме, что и основной договор.
Основной риск – ожидание того, когда будет зарегистрировано право собственности на квартиру. Без этого документа юридически вы не станете полноправным хозяином, не сможете оформить регистрацию по месту жительства, совершать какие-либо действия с жильем. В связи с этим юристы советуют точно указать момент заключения основного договора, чтобы не ждать установленного в законе годичного срока. Кроме того, необходимо также постоянно напоминать продавцу о его обязанности заключить основной договор купли-продажи, а при необходимости заставить его через суд заключить основной договор.
Деньги вперед.
Пока покупатель квартиры в рассрочку не расплатился с продавцом полностью, он несколько ограничен в своих действиях – например, при составлении договора купли-продажи квартиры в рассрочку продавцы обычно вносят пункт, согласно которому покупатели не будут иметь возможности продать квартиру, сдать ее в аренду и провести перепланировку до того момента, пока не будет выплачена полная стоимость квартиры по договору.
С 1 марта 2013 года договоры купли-продажи квартир не подлежат государственной регистрации. А вот право собственности на квартиру подлежит государственной регистрации и возникает у покупателя именно с момента такой регистрации. Если говорить о покупке квартиры по договору купли-продажи в рассрочку, то в нем, как правило, указывают, с какого момента осуществляется переход права собственности, то есть когда происходит государственная регистрация перехода права собственности.
Если право собственности регистрируется до того, как выплачена полная стоимость квартиры, то квартира оформляется в собственность с обременением.
В покупке квартиры в рассрочку по договору участия в долевом строительстве есть свои тонкости.
Если недвижимость приобретается по договору участия в долевом строительстве, то покупатель подписывает с застройщиком договор долевого участия и регистрирует его в Росреестре. Право собственности на приобретенную квартиру возникает у покупателя после ввода в эксплуатацию построенного здания, передачи квартиры покупателю по передаточному акту, подписанному застройщиком, оплаты государственной пошлины и подачи всех необходимых документов в Росреестр. Покупателям необходимо внимательно читать договор – ведь если в нем прописано, что все платежи по рассрочке должны быть произведены застройщику до даты передачи квартиры, то застройщик вправе отказаться от передачи квартиры, пока покупатель полностью не выплатит всю сумму покупки.
Нюансы просрочки.
Покупателю важно внимательно изучить договор о покупке квартиры еще и на предмет возможных санкций в случае просрочки выплат по рассрочке. Как и при любом кредите, в случае просрочки платежей застройщик имеет право начислять пени и даже расторгнуть договор в одностороннем порядке и вернуть затраченные средства на расчетный счет покупателя, возможно, с удержанием каких-либо комиссий (на усмотрение застройщика). Если покупатель при рассрочке платежей по договору долевого участия более чем три раза в течение года нарушил сроки внесения платежей либо допустил просрочку внесения платежа на срок более чем два месяца, застройщик по закону может расторгнуть договор в одностороннем порядке.
При этом в законе четко не зафиксировано, что застройщик обязан возвратить выплаченные деньги покупателю в этом случае. Таким образом, нужно внимательно проверять договор при его заключении с застройщиком на предмет наличия условия возврата денег покупателю полностью или какой-то их части, например, за вычетом неустойки, убытков. Иначе покупатель может в этом случае потерять все деньги.
Когда деньги закончились.
Конечно, в идеале до просрочки лучше не доводить, но если покупатель больше не может вносить платежи по рассрочке, у него есть несколько вариантов решения проблемы.
В частности, либо заключить с застройщиком соглашение о расторжении договора долевого участия и хотя бы частичном возврате внесенных средств, либо передать свои права и обязанности по договору долевого участия за вознаграждение другому покупателю с согласия застройщика путем заключения соответствующего соглашения.
Как вариант, можно перейти на ипотеку. Банки его поддерживают и всячески приветствуют. Они понимают, что покупатель уже выплатил большую часть суммы, тем самым подтвердив свою платежеспособность.
Если клиент планирует перейти на ипотеку, ему придется договориться с застройщиком об изменении условий оплаты, получить одобрение в банке, провести сделку по выдаче кредита и зарегистрировать дополнительное соглашение к основному договору приобретения.
Кнут для застройщика.
Но есть и обратная сторона медали – проблемы могут возникнуть не только со стороны покупателя, но и со стороны продавца. Например, банкротство застройщика. В случае если данный процесс будет инициирован, то дольщики, которые внесли лишь часть суммы, могут требовать лишь возврата денег, но никак не права собственности на квартиру.
Достаточно часто застройщик не выполняет сроки сдачи дома. Например, в 2010 году заключен ДДУ. Срок сдачи дома, указанный в договоре - второй квартал 2011 года, однако наступил 2012 год, а дом так и не сдан, и застройщик обещает сдать его в лучшем случае в апреле 2012 года. В этом случае вы можете дожидаться сдачи дома, а за период просрочки требовать неустойку - двойной размер 1/300 ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ.
Во избежание возможных злоупотреблений со стороны застройщика целесообразно привязывать сроки внесения оплаты по рассрочке не к конкретным датам, а к завершению определенных этапов строительства, например, окончательный платеж – в течение нескольких дней после ввода объекта в эксплуатацию.
В противном случае, если строительство будет заморожено либо существенно отставать от графика, покупатель имеет право лишь потребовать расторжения договора и возврата своих средств, но приостанавливать очередную оплату он не сможет, так как невнесение платежа будет являться основанием для взыскания застройщиком неустойки.